Milli emlak vasıtasıyla yapılan milli emlak arsa satışları; hem milli emlak yani devlet ve hazine için hem de hepsi emlak işinden para kazanan satın alıcılar için önemli fırsatlar içerir.
Milli emlak, yatırımcılar için bir fırsat kapısıdır. Milli Emlak satış işlemleri, emlak yatırım kararlarını gayrimenkul tarafında kullanmayı tercih edenler için önemlidir. Milli Emlak Arsa Satışları için düzenlenen ihaleleri takip etmek kazançlıdır. Bunun için Millik Emlak arazisi nasıl alınır kaygısı emlak yatırımcılarında yaygındır.
Emlak kavramının içinde arsa ve arazi özel bir yer tutar. Bu nedenle emlak dünyası ile büyüğünden küçüğüne kadar emlakçı, milli emlak satış tarihleri için radarını açarak beklemeye başlar.
Milli emlak arsa satışları, milli emlak ihaleleri, milli emlak hazine arazileri satışı hepsi emlak peşinde koşanlar için özellikli bir gelir kapısıdır.
Milli emlak genel müdürlüğü veya milli emlak müdürlüğü tarafından yapılan milli emlak satılık arsa, milli emlak arsa satışı ilanları ile ilgili bilgi aldıklarında hiç zaman kaybetmeden hepsi emlak uzmanı niteliğindeki kişiler hazırda beklettikleri belgelerini anında teslim eder.
Milli emlak arsa satışları milli emlak genel müdürlüğü tarafından yapılan milli emlak ihaleleri özellikli işlemlerdir.
Milli emlak vasıtasıyla yapılan milli emlak arsa satışları; hem milli emlak yani devlet ve hazine için hem de hepsi emlak işinden para kazanan satın alıcılar için önemli fırsatlar içerir.
İl ve İlçelerdeki Milli Emlak Müdürlüğü, milli emlak hazine arazisi satışı, kiralama ve diğer işlemleriyle ilgili olarak yetkilendirilmiş devlet kurumlarıdır.
Hazine veya milli emlak arazisi üzerinde uzun zamandır kiracı ve işgalci olarak bulunan kullanıcılar da milli emlak tarafından milli emlak gelir müdürlüğü kanalıyla hazırlanan milli emlak arsa satışları veya milli emlak hazine arazileri satışı için milli emlak ihaleleri katılımcıları arasındadır.
Gerçek ve tüzel kişiler ekonominin gerektirdiği yatırımlar için uygun gayrimenkullere ihtiyaç duyar.
Devlet de hazinenin ihtiyaç duyduğu geliri elde etmek amacıyla Milli Emlak Hazine Arazisi Satışları yapılır. Milli emlak tarafından milli emlak gelir müdürlüğü kanalıyla hazırlattığı milli emlak ihaleleri düzenler.
Milli emlak arsa satışları ile piyasa değerine göre hızlı bir şekilde edinebilmeleri bütçeye gelir sağlanmasını istediği için Milli emlak arsa satışları yapılır.
Devlet tarafından kullanılmayan taşınmazların ekonomiye kazandırılması amacıyla milli emlak taşınmazları satış ihalesi büyük ilgi görür.
Son yıllarda yapılan yasal düzenlemelerin yürürlüğe girmesi ile birlikte milli emlak taşınmazlarının satışında alıcılara taksitlendirme ve vergi muafiyeti gibi kolaylıklar sağlanmaktadır. Bu durum milli emlak gayrimenkullerinin vatandaşlar tarafından satın alınmasını cazip hale getirmiştir.
Milli emlak arazisi, devletin mülkiyetinde olan ve bireylere ya da özel kuruluşlara ait olmayan toprak parçalarıdır. Bu araziler, geçmişte devlet tarafından kamulaştırılmış, miras yoluyla devlete intikal etmiş ya da tarih boyunca özel mülkiyet altına girmemiş olabilir.
Milli emlak arazileri, devletin sosyal, ekonomik ve stratejik planlamalarına uygun olarak çeşitli amaçlarla kullanılır.
Bu amaçlar arasında kamu binalarının inşası, tarım ve sanayi faaliyetleri, ulaşım projeleri ya da koruma alanları olarak tahsis edilmesi gibi birçok kullanım alanı vardır.
Milli emlak arazileri bazen devlet tarafından yatırım veya finansman sağlamak amacıyla satışa çıkarılabilir veya uzun süreli kiraya da verilebilir.
Bu arazilerin yönetimi ve kullanımı, ilgili devlet kurumları ve bakanlıklar tarafından düzenlenir ve denetlenir.
Günümüzde artık milli emlak arazi satışları olarak bilinen işlemler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından mülkiyetindeki muhtelif taşınmazlar düzenlenen açık veya kapalı artırma ihalesiyle satışa sunulmasıdır.
Tapu kaydı ve nitelikleri belirtilen, mülkiyeti milli emlak uhdesinde bulunan gayrimenkul satış ihaleleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 45. maddesi uyarınca açık teklif usulü ile belirtilen tarih ve saatlerde Çevre ve Şehircilik İl veya İlçe Müdürlüğü’nde yapılır.
İhale Salonunda toplanacak olan komisyon ihaleyi gerçekleştirir. İhale komisyonu ihaleyi yapıp yapmamakta serbesttir.
Milli Emlak özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı gibi işlemlerde Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanır. Bu ihaleler kamu hukukuna tabidir.
Devlet İhale Kanunu kural olarak Hazine özel mülkiyetindeki malların ihalesiz satılamayacağını düzenlemiştir.
Milli Emlak arazilerini belirli bir süre kullananların mülkiyet konusunda hak sahibi olması söz konusu değildir.
Kullanıcının kira bedelini ödediği araziyi satın almak için Milli Emlak Müdürlüğü'ne başvurması gerekir. Uygun görülürse talep edilen arsa sözleşme yapılarak satılabilir.
Hazine arazisi almak hepsi emlak takipçisi diyebileceğimiz isteklilerin il veya ilçede Milli Emlak Müdürlükleri'ne başvurması gerekir.
En az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanan ve kullanımı halen devam eden kullanıcıları ile, kullanım şartı aranmaksızın;
Hissedarları, kanuni süre içinde başvurmaları ve tespit ve tebliğ edilen satış bedelini itiraz etmeksizin kabul etmeleri koşuluyla doğrudan satın alma hakkından yararlanabiliyor.
Satış bedelinin peşin olarak ödenmesi halinde satış bedeline %20 indirim uygulanıyor. Satış bedelinin %25'i peşin alınarak kalan kısmı en çok iki yıl içerisinde ve üçer aylık dönemler itibariyle 8 eşit taksite kadar ödenebilir.
Kadastro Kanunu'nun 18. maddesine göre tapuda ham toprak olarak geçen bu yerleri Milli Emlak, ucuz veya pahalıya satıyor diyemeyiz.
Milli emlak hazine arazileri satışı, milli emlak ihaleleri değerinde ihaleye çıkıyor. Arazinin ihalesine çok katılım olur ve fiyat arttırılırsa daha pahalıya satış yapılabilir. Fakat peşinat, taksit, ödeme ve vergi konularındaki kolaylık önemli fırsatlar içermektedir.
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne, Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Müdürlükleri, veya ilçelerde Millî Emlak Şefliklerine müracaat edilerek ihalelere girebilmektedir.
Ayrıca www.milliemlak.gov.tr milli emlak govtr adresindeki web sitesine üye olanlar elektronik başvuru yapabiliyor.
Milli emlak, milli emlak genel müdürlüğü olarak milli emlak arsa satışları, milli emlak satılık arsa başlığında milli emlak ihaleleri yoluyla satış yapmaktadır.
İhale bedelini kanun gereğince her sene merkezi komisyon beliyor. Merkezce belirlenen sınır geçilmez ise açık teklif, sınır geçilirse kapalı teklif uygulanıyor. Şartları yerine getiren arazi alabiliyor.
Yine de satılmayan araziler için tekrar aynı ihaleler düzenleniyor.
Hazine’ye ait tarım arazilerinin hissedarlara satışı 4706 sayılı Kanun’un 4. Maddesinin 12. Fıkrasına göre, Hazine’nin hissedar olduğu taşınmazlardaki hisseleri diğer hissedarlara satılabilir.
Hissedara satış için gayrimenkulün 2014 öncesi, sonrası veya halen kullanım şartı yok.
Tahmin edilen bedel, milli emlak tarafından tespit ediliyor veya araştırma yaptırılıyor. Böylece ihale komisyonunca karara bağlanıyor.
Bedel tespit ve takdirinde taşınmazın; konumu ve özellikleri dikkate alınarak rayiç bedel esas alınıyor.
1. Yapılan satış işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan muaftır.
2. Satışı takip eden yıldan itibaren 5 yıl süreyle emlâk vergisine tabi değildir.
3. Satışı yapılandan Katma Değer Vergisi alınmamaktadır.
4. Satış bedelinin ¼’ü peşin alınmakta geriye kalan kısmı ise azami iki yıl içerisinde ve üçer aylık dönemler itibariyle sekiz eşit taksitte ödenebilmektedir.
5. Bu taksitlere satışın yapıldığı yılda geçerli olan “Kanuni Faiz Oranı” uygulanmaktadır.
6. Taksitlerin vadesinden önce ödenmesi halinde faiz hesabı, tahsil tarihi itibariyle hesaplanmaktadır.
7. Taksitlendirilen taşınmazlarda satış borcu bitmeden banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilmesi halinde tapu verilme imkânı bulunmaktadır.
8. Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan, herhangi bir kamu hizmeti için gerekli olmayan ve hukuken ihaleye çıkarılmasında herhangi bir sakınca bulunmayan taşınmazlar satışa çıkarılabilmektedir.
Özel mevzuatı gereğince satışı mümkün olmayan taşınmazlar;
1. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar,
2. Kıyıda kalan taşınmazlar,
3. Ormanlar,
4. Mera’lar,
5. Kamu hizmetine tahsisli taşınmazlar,
6. İmar planı ile kullanım amacı kamu hizmeti niteliği taşıyan taşınmazlar (park, resmi kurum alanı vb.)
7. İlgili kamu idaresince satışına izin verilmeyen taşınmazlar,
8. Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanda) kalan taşınmazlar.
1. Gerçek kişiler ihalelere bizzat katılabileceği gibi ihale saatine kadar komisyon başkanlığına ulaşmak üzere iadeli taahhütlü posta ile de teklif gönderebilir.
2. Noterde düzenlenecek vekâlet sözleşmesi ile temsilcilerinin iştirak etmesini sağlayabilir.
3. Yasal yerleşim yeri sahibi olmaları,
4. Gerçek ve tüzel kişilerin tebligat için Türkiye’de adres göstermeleri,
5. Gerçek kişilerin T.C. kimlik numarasını, tüzel kişilerin ise vergi kimlik numarasını bildirmeleri,
6. Gerçek ve tüzel kişilerin ihale saatinden önce (tahmin edilen bedelin %10’undan az olmamak üzere %30’una kadar) geçici teminatı yatırmış olmaları,
7. İşin gereğine göre Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü veya Millî Emlak Müdürlüğünce tespit edilecek diğer belgeleri vermeleri,
8. Tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişiler, tüzel kişiliği temsile tam yetkili olduklarını gösterir noterlikçe tasdik edilmiş imza sirkülerini veya vekâletnameyi vermeleri,
9. Kamu tüzel kişilerinin ise, tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişilerin tüzel kişiliği temsile yetkili olduğunu belirtir belge vermeleri.
1. Satış ilânları tahmini satış bedelleri dikkate alınmak suretiyle ilde Basın İlân Kurumuna yayınlatılır.
2. Günlük gazete çıkıyorsa iki defa, günlük gazete çıkmayan yerlerdeki ihalelerde en çok 7 gün aralıkla gazete çıkıyorsa bir defa yayınlatır.
3. Hükümet ve belediye binalarının ilan tahtalarına astırır.
4. Tahmin edilen bedeli her yıl Merkezi Yönetim Bütçe Kanunda belirtilen bedeli aşıyorsa diğer şehirlerde çıkan gazetelerden birinde bir defa, ilân ettirir.
5. Tahmin edilen bedeli her yıl Merkezi Yönetim Bütçe Kanunda belirtilen bedelin 3 katını aşıyorsa diğer şehirlerde çıkan gazetelerden birinde bir defa ve ayrıca Resmi Gazetede bir defa yayımlattırılır.
6. www.milliemlak.govtr web adresinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü web adreslerinde, köy veya mahalle muhtarlığı ile belediye ilân panolarında ve hoparlörler aracılığıyla duyurur.
7. Hissedarına, işgalcisine, isteklisine, daha önceden ihale yapıldıysa ihaleye iştirak edenlere posta yolu ile iadeli taahhütlü olarak tebligat yapar.
1. İhaleyi yapan ita amirleri,
2. İhale işlemlerini hazırlamak, yürütmek, sonuçlandırmak ve denetlemekle görevli olanlar,
3. Belirtilen şahısların eşleri ve 2 nci dereceye kadar ( 2 nci derece dâhil) kan ve sıhrî hısımları, ortakları
4. İhaleye iştirak edecek gerçek ve tüzel kişiler yönünden ise; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve diğer Kanunlardaki hükümler gereğince geçici veya sürekli olarak Kamu İhalelerine katılmaktan yasaklanmış olanlar.
Satışlarında, tahmin edilen bedeli her yıl merkezi yönetim bütçe kanunuyla belirlenen parasal sınıra kadar olanlarda açık teklif usulü, sınırı geçenlerde kapalı teklif usulü uygulanıyor
Kapalı veya açık teklif usulüyle satılamayan taşınmazlar, uygun zamanda tekrar aynı usulle satışı için ihaleye çıkarılıyor.
Satış ihaleleri pazarlıkla yapılmıyor.
İhale kararı, ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 15 iş günü içerisinde ihale bedeline göre ilgili ita amirinin onay veya ret kararı ile kesinleşir.
Satın alan, ihale kararının kendisine tebliğ edildiği günden itibaren on beş gün içerisinde;
Sözleşme yapılması gerekli olan hallerde,
1.Sözleşmeyi imzalamak,
2.İhale bedelini ödemek,
3.İhale bedeli taksitle ödenecekse, taksitli satış sözleşmesi imzalamak,
4.Varsa diğer yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır.
Bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulur ve geçici teminat Hazineye gelir kaydedilir.
Kesinleştirilen ihale kararları, kesinleştiği günden itibaren en geç beş işgünü içinde, üzerine ihale yapılana veya vekiline imza karşılığı tebliğ edilir veya iadeli taahhütlü mektupla tebligat adresine gönderilir.
İhale bedeli, ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde ilgili defterdarlık ya da mal müdürlükleri muhasebe birimine yatırılabilir.
Satış bedeli idarece bildirilen banka hesap numaralarına da yatırılabilir. Satın alma bedelinin, tedavüldeki Türk Parası ile ödenmesi esastır.
İhalenin müşteri adına kesinleşmesinden sonra tapuda tescil işleminin yapılabilmesi için;
İhale bedelinin tamamının süresinde ve peşin yatırılması,
Satış bedelinde taksit yapılmış ise taksitlerin tamamının süresi içerisinde yatırılması, gerekmektedir.
Müşteri, belirtilen öncelikli yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra, taşınmaz satış şartnamesinde belirtilen süre içerisinde taşınmazı tapuda da adına tescil ettirmelidir. Yoksa meydana gelecek hasar, zarar, fuzuli işgal ve diğer sebepler nedeniyle idareden bir talepte bulunamaz.
İhalenin müşteri adına kesinleşmesinden sonra tapuda tescil işleminin yapılabilmesi için;
1. Taşınmazın ihale bedelinin tamamının süresinde ve peşin yatırılması,
2. Satış bedelinde taksit yapılmış ise taksitlerin tamamının süresi içerisinde yatırılması, gerekmektedir.
3. Taksitlendirilmiş satışlarda kalan taksit tutarı ile kanuni faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi,
4. Satın alınan taşınmazın tapu kaydına kalan taksit tutarı ile kanuni faizlerini karşılayacak miktarda Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi, durumunda adına tescil işlemi yapılabilir.
İdare, ihale kararlarının bildirilmesini izleyen 15 gün içinde;
1.Taksitli satışlarda taksitli satış sözleşmesi düzenlemek,
2. İhale sonrası müşteri adına tapuda tescil işlemlerini tamamlamak,
3. Şartnamede belirtilen sınır ve vasıflardaki taşınmazı teslim etmek, zorundadır.
Satın alan, üst üste iki taksitini vadesinde ödememesi halinde, idare, müşteriye, borcunu hesaplanacak faiziyle birlikte 15 gün içerisinde ödemesini, bu süre içerisinde de ödemediği takdirde, sözleşmenin fesih edileceğini bildirir.
İhale işlemlerinin hazırlanması, yürütülmesi ve sonuçlandırılması sırasında yasak olan davranışlar;
1. Hile,
2. Desise,
3. Vaat,
4. Tehdit,
5. Nüfuz kullanma,
6. Çıkar sağlama suretiyle veya başka yollarla ihaleye ilişkin işlemlere fesat karıştırmak, buna teşebbüs etmek,
7. Açık teklif veya pazarlık usulü ile yapılan ihalelerde katılımcıları tereddüde düşürmek,
8. Rağbeti kıracak söz söylemek,
9. Katılımcılar arasında anlaşmaya çağrıyı ima edecek işaret ve davranışlarda bulunmak,
10. İhalenin doğruluğunu bozacak biçimde görüşme ve tartışma yapmak,
11. İhale işlemlerinde sahte belge veya sahte teminat kullanmak veya kullanmaya teşebbüs etmek,
12. Taahhüdünü kötü niyetle yerine getirmemek,
13. Taahhüdünü yerine getirirken İdareye zarar verecek işler yapmak,
14.İşin yapılması ya da teslimi sırasında hileli malzeme, araç veya usuller kullanmak.
