Haziran 2022’den beri uygulanan konut kiralarına %25'lik artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona erdi. 2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren kira artışı Haziran 2022 öncesi gibi TÜFE 12 aylık oran ortalamasına göre yapılacak. Ev sahipleri TÜFE 12 aylık oran ortalaması sınırını aşamayacak. Kira artış belirlemesi 2 Temmuz 2024 öncesi yapılan kiracılardan yeni artış talebinde bulunulamayacak.
Ev sahipleri ve kiracı arasında sorun olan yüzde 25 kira zam sınırlama uygulaması bitti.
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, kirada yüzde 25 sınırının kaldırılacağının sinyalini vermişti. Mehmet Şimşek, kirada yüzde 25 sınırının devam etmesini gerektirecek bir durum olmadığını söyledikten hemen sonra Hükümet 1 Temmuz 2024 tarihinde kirada yüzde 25 zam sınırlamasına son verildiğini duyurdu.
2 Temmuz 2024 sonrasında yapılacak kira sözleşmelerinde TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması sınır olarak kullanılacak.
Kira hakkındaki ilk kanun 1940 yılında çıkarılan Milli Koruma Kanunu’dur. Bu kanun, zamanın ekonomisini ve piyasa şartlarını dikkate alıp öz olarak ‘kira bedeli arttırılamaz’ demiştir.
Kiracıların nerede o eski günler dediğini duyar gibiyiz.
Bu kanun 1955 yılına kadar uygulanmıştır. 1955 yılında gayrimenkul kiralamaları için bir kanun çıkarılmıştır. Söz konusu kanun da 2012 yılına kadar uygulanmıştır. Bu kanun yeni bir sınırlama getirerek, ‘meskenlerde 1939 yılındaki kiranın %200’den fazla artırılamayacağını belirtmiştir.
Ev sahibi ve kiracılar arasında haksızlığa neden olduğunu gerekçe gösteren Anayasa Mahkemesi 1963 yılında bu sınırlamayı iptal etmiştir.
1963 yılında 6 ay içinde yeni bir düzenleme yapılması gerekirken 2012 yılına kadar çözüm getirilmemiştir. Bu sürede kira bedelleri ve kira artış oranları da haliyle belirsiz kalmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’na, 2012 yılında kira belirleme maddesi ‘Kira sözleşmesi anlaşma üst sınırı üretici fiyat endekslerindeki artışı geçemez’ biçiminde karara bağlanmıştır.
Ev sahibi ve kiracı arasında anlaşma sağlanamaması halinde yargının kira bedeli belirleme yöntemi bu oran olarak uygulanacaktır.
Ekonomik gerekçeler nedeniyle 2019 yılında ise üst sınırın tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalama oranı olarak kullanılması kararlaştırılmıştır.
2022 ve 2023 yıllarında getirilen ve yeni kaldırılan uygulamanın sürecini biliyorsunuz. Birer yıllık geçici madde ile sadece konutlarda yüzde 25 artış oranını geçmeyecek düzenlemesi getirilmişti.
1 Temmuz 2024 tarihinde bu uygulama sona erdi. 2 Temmuz 2024 sonrası yapılacak kira sözleşmeleri TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması tavan olacak şekilde yapılabilecek.
TÜİK, bazı ölçüm metotlarıyla TÜFE oranını hesaplıyor. TÜİK’in aylık ve yıllık zamanlamayla belirlediği Tüketici Fiyat Endekslerinin 12 aylık oranlarının ortalaması kira artış oranı hesaplanmasında temel alınıyor. Bu oran, kira artış oranı için üst sınır olarak kullanılıyor.
Kira bedeli yenileme zamanı geldiğinde ev sahipleri kiralarına en fazla TÜFE 12 aylık ortalaması oranında zam yapılabiliyor.
Kira bedeli 5.000 TL olan bir evin kira sözleşmesi artış zamanı gelince ilgili ay açıklanan TÜFE oranı %80 ise yeni kira bedeli en fazla 9.000 TL olabilecek. Yani en fazla 4000 TL artırılacak.
Ev sahibi, kira artışını bu rakamın üstüne taşıyamaz ama altında bir oran belirleyebilir. TÜFE oranı kira artışının üst sınırıdır.
Ev sahibi ve kiracılar arasında yaşanan huzursuzluğun ve haksızlığın kaynağı, gerçek enflasyon oranlarıyla yüzde 25 artış sınırı arasında bulunan uyumsuzluktu.
Ev sahibi ve kiracının yaşadığı sürekli artan enflasyon oranı ile TÜİK tarafından açıklanan enflasyon arasındaki oranın tutarsızlığı sorun oluşturdu. Bir de buna yüzde 25 sınırı getirilince makas iyice açıldı.
Yüzde 25 kira zam sınırının tavan olması kiracı ve ev sahibini zor durumda bıraktı.
Bu çözümsüzlüğün neticesinde kira tespit ve tahliye davaları sayısında büyük artış oldu. Bu artış hukuk sistemine ağır bir yük getirdi.
Bu yükü hafifletmek için dava öncesi ‘arabuluculuk şartı’ istendi. Fakat arabuluculuk tam çözüm kaynağı olmayınca anlaşamayan ev sahibi ve kiracı soluğu yine mahkemede aldı.
Yükün hafiflemesi bir yana cephe genişlemesi açılan davaların daha uzun sürmesine neden oldu. Bugün mahkeme kararını bekleyen ev sahibi ve kiracı sayısı çok büyük rakamlara dayandı.
Yüzde 25 kira zam sınırı, konut yatırımına güveni zedeledi. Kira yatırımı amacıyla ev alanları ürküttü. Çünkü kiradan gelecek kazancın yaptığı yatırımı beklediği sürede finanse etmesinin mümkün olmadığını görünce yatırımdan vazgeçti. Kira için konut yatırımı cazibesini yitirdi.
Çok sayıda ev sahibi kiraya verdiğinde evini satamayacağı, kiraya verse artışın gelir getirmeyeceğini düşünerek kiraya vermedi. Evini boş tutmayı tercih etti.
Bu gelişmeler vatandaş ve sektör için sancılı bir çözümsüzlük getirdi. Piyasa değeri ve yüzde 25 kira zam oranı sınırı dengeleri bozdu.
Covid’in tetiklemesiyle Türkiye’de son yıllarda çok ciddi oranda konut krizi yaşanıyor. Müteahhitler yeni konut yapımında sıkıntı ve problem yaşıyor.
Meslek kuruluşları yaptıkları açıklamalarda nüfus artış hızıyla aynı düzeyde yıllık konut üretemediklerini söylüyor. Türkiye’nin ihtiyaç duyduğu konut sayısından daha az konut yapılınca ortaya önemli bir açık çıkıyor.
Konut üretimindeki ciddi açığa kira geliri sağlayamayacağını düşünerek evlerini boş tutanların sayısı da eklenince durum daha ciddi boyutlara ulaşıyor.
Yüzde 25 zam sınırı kalktı, düşüncesiyle ev sahiplerinin hemen ertesi gün TÜFE oranında zam yapması söz konusu değil.
Ev sahibi ve kiracı kira sözleşmelerinin bittiği tarihte, 2 Temmuz 2024 sonrasında kira sözleşmesini yenilerken TÜFE 12 ay ortalama oranını geçmeyecek oranda artış yapabilecek.
Kira artış oranı yılda bir sözleşmeyle yenilendiği için sözleşme yenileme tarihinde kiraya artış yapılacak.
Yüzde 25 zam sınırının sona ermesi ev sahibine anında zam yapma hakkı vermiyor.
Kiralar 2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren yüzde 25 zam sınırı uygulamasının başladığı tarih öncesindeki uygulamayla artırılacak.
TÜFE’nin 12 ay ortalaması alınarak tespit edilen 2022 yılı Haziran öncesine dönüldü.
Temmuz ayı başında TÜİK, Haziran TÜFE oranını yüzde 65,07 olarak belirledi. Dolayısıyla kanun gereği 2 Temmuz 2024 sonrası imzalanacak yeni sözleşmelerde yüzde 65,07 oranından çok artış geçerli olmayacak.
Yeni sözleşme yenileme tarihi 1 Temmuz 2024 olanlar söz konusu tarihte yüzde 25 artış sınırı geçerli olduğundan bu rakamı uygulayacak.
1 Temmuz 2025 tarihine kadar geçerli yüzde 25 artışlı kira sözleşmesini imzalayabilecek, ödemesini de bu orandan yapabilecek.
2 Temmuz 2024 ise TÜFE 12 aylık ortalamasına geçiş tarihidir.
Artık kira anlaşmazlıklarında; 5 yıllık sözleşme tarihini dolduran mülk sahibinin kira tespit davası açma hakkı, evini kendisi kullanacak ev sahibinin de tahliye davası açabilme hakkı var.
Mahkemeden kira tespit davası kararını bekleyen kiracılar, ‘dava sonuçlanmadı, yüzde 25 artışa devam edebilirim’ düşüncesine kapılmasın.
Kanun bu durumda olanlara öyle bir hak getirmiyor. Dolayısıyla diğer kiracılar gibi ödeme yapmaları gereken dönemdeki 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına uygun olarak ödeme yapmak zorundalar.
Yüzde 25 kira zam sınırının kalkması ev sahibine de hemen zam yapma ve kiracının tahliyesini isteme hakkı doğurmuyor.
Ancak evin satıldığında, evi alan kişi kendi oturacaksa tahliye isteyebilir.
TÜFE 12 ay ortalamasının yüzde 25 sınırının 2 katından fazla olmasına rağmen kira bedelinin yine de çok düşük kalacağını düşünen ev sahipleri var.
Buna rağmen tahminimize göre sınırın kaldırıldığı bu uygulama boş daire arzını azaltırken gayrimenkul yatırımlarına olumlu katkı sağlayacaktır.
Ev sahiplerinin TÜFE 12 aylık ortalamasını az bulması onlara bu oranın üzerinde bir rakamla sözleşme yapma hakkını vermez.
Konuyu toparlarsak; Haziran 2022’den beri uygulanan konut kiralarına %25'lik artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona erdi.
2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren kira artışı Haziran 2022 öncesi gibi TÜFE 12 aylık oran ortalamasına göre yapılacak.
Ev sahipleri TÜFE 12 aylık oran ortalaması sınırını aşamayacak.
Kira artış belirlemesi 2 Temmuz 2024 öncesi yapılan kiracılardan yeni artış talebinde bulunulamayacak.
Yüzde 25 kira artış sınırı evler için getirilmişti. Yüzde 25 kira artış sınırının kaldırılması işyerlerini ilgilendirmiyor. İşyeri kiralarının artış oranı uygulanageldiği üzere aynı şekilde devam edecek.
İşyeri kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu’na göre TÜİK’in tespit ettiği geçen 12 aylık TÜFE oran ortalamasıdır.
2024 Temmuz ayında iş yeri kira artış oranı TÜİK’in açıkladığı TÜFE’nin 12 iki aylık ortalaması yüzde 65,07’dir.
İşyeri sahibi TÜFE 12 ay ortalamasından daha fazla bir artış isteyemez. Eğer bulunabilirse işyeri sahibi TÜFE altında artış isteyebilir.
İşyeri sahibi ve kiracısının anlaştıkları artış oranı TÜFE’yi aşamaz. TÜFE üzerinde bir artış kararlaştırılsa bile TÜFE oranı geçerlidir.
